Estimer le prix d'un bien immobilier est à la fois subtil et essentiel. Il existe de nombreuses raisons d'évaluer un bien, mais la plus courante est l'achat et la vente. Dans les deux cas, il faut procéder à des estimations minutieuses afin de déterminer un prix juste qui tienne compte à la fois des caractéristiques particulières du bien et de la valeur actuelle du marché. En estimant correctement le bien, vous avez plus de chances de conclure l'affaire. En d'autres termes, les biens immobiliers se déprécient généralement avec le temps, contrairement aux terrains. Par conséquent, l'estimation du prix d'un bâtiment est différente de celle d'un terrain.
Estimation du prix d'un bâtiment : tout ce dont vous devez tenir compte !
Tout d'abord, la façon dont les bâtiments sont évalués est différente de la façon dont les terrains ou les maisons sont évalués. En raison de la variété des types de bâtiments sur le terrain, l'évaluation des bâtiments nécessite une documentation plus détaillée. Par exemple, seuls les bâtiments résidentiels auront une valeur différente de celle des bâtiments commerciaux. En termes de méthodologie, il existe plusieurs façons d'obtenir de bons résultats, de bonnes estimations. L’estimation d'immeuble est très importante pour l'acquisition ou la vente de tels bâtiments.
Que vous souhaitiez estimer le prix d'un appartement ou estimer le prix d'un immeuble, vous devez prendre en compte plusieurs facteurs, d'abord le prix au mètre carré de la commune, puis le bien. Vous devez prendre en compte l'emplacement, la surface habitable et le nombre de pièces, le terrain et l'année de construction. À cela s'ajoutent les éventuelles améliorations : terrasses, balcons, jardins ou piscines sont des ajouts très appréciés qui peuvent augmenter la valeur du bien. Notez que la vue est également importante.
Évaluation des biens locatifs et des locaux commerciaux !
Afin d'évaluer les immeubles de rapport, faites appel à un bureau de contrôle. Pour ce faire, vous pouvez recourir à l'une des méthodes suivantes .
-Estimation de l'immeuble en tenant compte de la valeur de rendement.
La valeur de rendement est une méthode obtenue en capitalisant les revenus réels ou estimés par les experts immobiliers. Il est important de rappeler que celle-ci dépend non seulement du revenu locatif attendu, mais aussi du taux d'intérêt, ainsi que de la rentabilité attendue. Il faut donc diviser le total des revenus locatifs annuels pour obtenir le taux de capitalisation. Le taux de capitalisation dépend de l'état général, du type et de la localisation du bien.
-Utilisation de la méthode DCF (discounted cash flow) pour estimer les immeubles.
La méthode de capitalisation des flux de trésorerie actualisés, également connue sous le nom de DCF (discounted cash flow), est considérée comme la valeur de rendement dynamique du compte d'investissement. Il s'agit d'une évaluation de la valeur marchande. Avec cette méthode, vous pouvez estimer le montant que l'acheteur s'attend à recevoir à l'instant T pour prévoir le flux de trésorerie des années futures. Largement utilisée pour évaluer les bâtiments, cette méthode est basée sur un système de retour sur investissement.
-Évaluation d'un bâtiment en tenant compte de sa valeur intrinsèque.
La valeur intrinsèque est la véritable valeur de réalisation de l'immeuble. Pour calculer la valeur intrinsèque, il faut prendre la valeur de remplacement du bien et en soustraire la valeur obsolète.
-Utilisation de la méthode hédoniste pour évaluer les bâtiments
Cette méthode permet d'estimer la valeur en se basant sur le prix de biens comparables. Très reconnue dans le secteur de l'immobilier, elle permet généralement d'évaluer des maisons ou des immeubles standards. Pour être efficace, vous devez comprendre les éléments comparatifs du marché. Pour les maisons de luxe ou les propriétés atypiques, la situation est plus compliquée. Les experts immobiliers sauront utiliser ces différents outils afin de donner une estimation d’immeuble correcte aux futurs acheteurs.
Qui peut évaluer un bâtiment ?
Pour évaluer un bâtiment, vous avez deux possibilités : utiliser un outil d'estimationd’immeuble en ligne ou faire appel à un professionnel de l'immobilier sur place. La première méthode, dite hédoniste, s'appuie sur une base de données de ventes, ce qui permet de comparer et de cibler le marché. Des dizaines de critères entrent en jeu, dont le bien lui-même : l'âge, la superficie du terrain, la surface habitable, les conditions et l'emplacement. Simple, rapide, précis et peu coûteux, c'est une solution appréciée des banques et des compagnies d'assurance. Cependant, vous devez encore trouver des données spécifiques pour effectuer votre simulation.
Notez que lorsque le bien est très particulier, son estimation deviendra difficile en raison du nombre de transactions similaires disponibles. Si vous n'êtes pas en mesure de comprendre les spécificités du bien, veuillez vous adresser à un agent. Les experts mènent des entretiens et étudient les documents et éléments connexes afin de fournir des évaluations écrites.
Quel diagnostic va affecter la valeur du bâtiment ?
Pour estimer la valeur d'un bâtiment, il est nécessaire de prendre en compte les résultats de certains diagnostics techniques pour vérifier si le bâtiment est conforme à la réglementation. Il peut s'agir de diagnostics énergétiques, mais aussi de ceux liés aux matériaux nocifs pour la santé.
-Le CECB ou Certificat Energétique Cantonal des Bâtiments
Le CECB permet d'évaluer la qualité de l'enveloppe thermique. Les bâtiments sont ensuite classés de A à G. Tout comme l'étiquette énergétique de vos appareils, A est la meilleure note et G la plus mauvaise. Un meilleur classement ajoute de la valeur au bien. Ensuite, il faut s'assurer que le bien respecte le niveau de contaminants qui peuvent être présents dans les matériaux de construction.
-Le diagnostic plomb
Le plomb est un métal lourd toxique pour l'homme et l'environnement. La présence de plomb peut donc être identifiée dans les bâtiments où l'utilisation de ce matériau était interdite avant 2005.
-Le diagnostic PCB
Permet de détecter des traces de PCB, un liquide autrefois utilisé pour l'isolation. Si vous souhaitez effectuer des travaux, ceux-ci sont obligatoires pour les bâtiments antérieurs à 1991. En cas de vente, aucune taxe n'est prélevée.
-L'ordonnance sur les installations à basse tension (OIBT)
Du côté électrique, l'ordonnance sur les installations à basse tension (OIBT) régit le contrôle et la conformité des installations électriques. Selon le type d'installation, elle peut être contrôlée régulièrement tous les 5, 10 ou 20 ans. A noter qu'en cas de vente, celui-ci est obligatoire pour des raisons de transparence.
-Le diagnostic gaz
Le diagnostic gaz permet d'identifier tout risque de fuite pour éviter l'exposition et l'intoxication au monoxyde de carbone, mais il n'est pas obligatoire.